賃貸事務所 千代田区が伝えたいこと
証券化するときの契約書の数は、相対(当事者同士)で不動産を売買するときとは比較にならないくらい多くなります。
相対売買であれば、仮に不動産に多少の問題点(例えば隣地の建物が越境しているなど)があっても、それを買い主が了承すれば、取引に支障は生じません。
しかし、証券化の場合は多数のプレイヤーが関係してくるので、不動産そのものやスキームの詳細、投資リスクが、誰から見てもわかるように契約書を整える必要があります。
そうでなければ、問題点に気づかなかったプレイヤーが思わぬ損失を被ることにもなりかねません。
これは証券化そのものの特性でもあり、証券化することによって結果的にそれまでは暖味だった様々な問題点やリスクが、はっきりと表れてくることになるのです。
従って契約書の数が膨大になるのは、ある意味でやむを得ないことなのです。
関係者間での相互チェックも必要になるので、ドキュメンテーションには十分な時間を取っておくことが必要です。
なお、 TMKスキームを利用する場合には、資産流動化計画の作成、優先出資証券や特定社債の発行などの手続きが増えます。
YKTKスキームよりも若干、時間と手間を要すると考えておきましょう。
証券化スキームの主なチェックポイント証券化スキームのチェックポイントは多数にわたりますし、スキームの内容によっても変わります。
ここでは、ほとんどのスキームに共通する、特に重要な4つのチェックポイント(真正売買、倒産隔離、オフバランス、リスクへの対応策)について説明します。
真正売買(True Sale)とは、不動産の所有者であるオリジネ一夕-からSPE (特別目的事業体)への不動産の譲渡が、法律的に見て「真実の売買」であることを意味します。
オリジネーターからSPE-の不動産売買が真実の売買として成立していなければ、その不動産はまだオリジネーターのものであるということになります。
売買が成立していないとすれば、まずそのこと自体が問題です。
また、売男が真正売買と認められなければ、オリジネーターが倒産したときに、オリジネーターの債権者が、その不動産に対して権利を主張することができる余也が残ってしまいます。
例えば、オリジネーターが倒産手続き(更生手続きなど)に入ったときに対象不動産が差し押さえられるという問題が生じます。
SPEにとって唯一の収益源である不動産が、オリジネーターの倒産の影響を受けるようでは、投資家や金融機関は安心してSPEのエクイティへ投資をしたり、ノンリコースローンを貸し出したりすることはできません。
その意味でも、真正売買が成立しているかどうかが、重要な意味を持つことになるのです。
ちなみに、不動産の引き渡しと資金決済があったのに真正売買と認められないときは、その取引は担保付きのローンであるとみなされることが多いでしょう。
オリジネーターはSPEから売却代金を受け取っているのですが、それは売却資金ではなくてSPEからオリジネーターへのローンとみなされるのです。
不動産はローンの担保として、 SPEがオリジネーターから取得していることになります。
つまり、法律的には不動産を担保(譲渡担保など)として、オリジネーターがSPEから借り入れをしたという解釈です。
この場合、不動産の法律上の所有権はオリジネーターにありますから、オリジネーターの債権者が、不動産に対して権利を主張できることになってしまうのです。
真正売買が成立する要件は、 ①売買の当事者(オリジネーターとSPE)が真に不動産を売買する意思を持っている、 ②不動産の売買価格が適正である、③第三者に対する対抗要件(不動産では登記)が具備されている-などです。
このように整理すると簡単そうですが、ある売買が実際にこれらの要件を満たしているかどうかを判断するのはなかなか難しいことです。
一般に、「オリジネーターがSPEから不動産を買い戻す義務を負っている売買」は真正性についてかなり疑義が持たれます。
これに対して、 「オリジネーターがSPEからの不動産買い戻しについて優先交渉権を持っている売買」は、特に問題がないと判断されることが多いようです。
不載産の証券化なお、真正売買は法律上の問題であり、会計上のオフバランス(企業の資産から外れること)とは緊密な関連はありますが、概念的には別物です。
混同しないように注意する必要があります。
倒産隔離とはその言葉通り、 SPEがオリジネーターおよびSPE自身の倒産リスクから切り離されていることを意味します。
実務上は倒産隔離とそのまま日本語で呼ぶこともあれば、バンクラプシー・リモート(BankruptcyRemote)と英語で表現することもあります。
倒産隔離には、二つの意味があります。
一つは、 SPEがオリジネーターの倒産リスクから法的に切り離されていることです。
ここでいう「オリジネーターの倒産リスク」とは、オリジネーターが倒産したときに、オリジネーターの債権者が、 SPEの保有している不動産にまで権利を主張してくるリスクです。
不動産の譲渡が真正売買でない場合や、不動産を譲渡した後もオリジネーターがSPEと人的・資本的に関係があって、対象不動産に何らかの支配権を及ぼすことができるようなときは、 SPEがオリジネーターの倒産リスクから切り離されているとは、いえなくなってしまいます。
真正売買とオリジネーターの倒産との関連は、前項で説明した通りです。
オリジネーターが倒産手続き(更生手続きなど)に入ったときに、真正売買でなければ対象不動産が差し押さえられてしまうリスクがあります。
一方、オリジネーターとSPEの人的・資本的な関係を遮断するために用いられているのが、これも前に説明したケイマンSPC (188ページ参照)や中間法人の制度です。
オリジネ一夕-が支配力を及ぼすことのできないケイマンSPCや有限責任中間法人を設立し、そこに国内SPEの株式を持たせ、同時にこれらの法人の役員をオリジネーター以外から選出することによって、国内SPEとオリジネーターとの関係を遮断しているのです。
倒産隔離のもう一つの意味は、そもそもSPE自体を倒産させないようにするしくみをつくるということです。
SPEを倒産させないようにするためには、次の2通りの措置を講じておく必要があります。
1番目は、 SPEの事業がうまくいかなくなって倒産状態に陥ることを防ぐために、倒産予防措置を講じることです。
例えば、 SPEの事業をある特定の不動産の賃貸事業のみに限定するとか、兼業を禁止するといった措置がこれに該当します。
リスクのある事業に手を出し、失敗して倒産に陥るのを防ぐものです。
幅広い意味では、借用補完も倒産予防措置の一つに数えられます。
信用補完とは、証券化商品を組成するときに、証券の信用力を補完するための様々な措置を講じることを意味します。
不動産事業がうまくいかず、 SPEの損益や資金繰りが厳しくなっても、投資家にはできるだけ迷惑のかからないようにすることです。
具体的には、優先劣後構造(優先部分の保有者は劣後部分の保有者よりも、 SPEから優先して元本や利息などの支払いを受けられるしくみ)、キャッシュリザーブ(SPEの資金繰りに余裕を持たせるために、あらかじめSPEに現金を積み立てておく方法)といった内部信用補完(証券化スキームの内部で工夫をして信用補完する方法)や、損害保険会社、銀行などによる保険、保証を利用する外部信用補完が幅広く利用されています。
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